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新常态下房地产业如何看,怎么干?

发布时间:2015/12/26 8:59:48 关注度:   来源:中国经济网 亢舒

中国经济网北京12月25日讯(记者 亢舒)怎么看房地产业发展的新常态?今天在中国威尼斯人官网报社主办的“工匠精神 百年企业”2015第五届“中国责任地产”课题发布会上,住房城乡威尼斯人官网部房地产市场监管司司长高志勇提出,房地产业发展的新常态进入现阶段有以下几方面的特征:

  第一,城市间、区域间市场分化明显。北、上、广、深和东部地区经济发达城市,个别西部地区的区域中心城市成为外来人口的集中流入地,住房需求依旧旺盛,供求矛盾相对紧张。所以我们分析,像北、上、广、深是要增加住房土地供应,增加住房总量的特征。一些三四线中小城市,特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱化的城市,住房需求增长有限,近年来出现了一定程度的供大于求、库存增加等特点。

  第二,市场形态逐步从增量为主转向增量与存量同时发展,并重出现的情况。在北、上、广、深等大城市,目前存量房交易都已出现了新建商品房交易。以北京为例,今年前10个月,二手房住房成交16.2万套,到了62.3%,新建住房成交9.8万套,占37.7%,这意味着住房结构在发生一些变化。 第三,产品形态逐步从住房为主转向住房与跨界地产并重。一些三四线城市住房供应出现了相对的阶段性过剩,不少开发企业将发展重点逐步转向物流地产、健康养老地产、文化地产、旅游地产等。

  第四,居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年,我国城市居民家庭通过市场租房居住的比例占23%,到了2014年,这个数字有了很大的变化,2014年,通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上。

  第五,行业利润率逐步从较高水平向各行业平均水平回归。过去房地产行业给人的印象是利润大、不差钱,很多项目、很多企业的毛利率都在30%以上,很多其他行业的企业纷纷放下本业进入房地产行业。但目前阶段,很多房地产开发企业的毛利率都降到了20%以下,净利润率下降到10%左右,甚至更低水平,我们认为这是行业利润的正常回归。

  房地产业发展新常态下怎么办?高志勇认为,对广大房地产开发企业而言:

  首先,应制定正确的转型升级发展战略。比如说过去坚守住宅开发,现在要谋划向跨界地产发展,并充分利用互联网延长产业链条等等,这些都需要企业根据发展的实际情况量身定制,转型升级越早越主动。当然,在具体战术上也要灵活,比如在库存高的地区是否还要死守价格?是否应该对接“三个一亿人”的住房需求,适当调整价格策略?

  其次,努力改善产品结构,不断提升品质,更好地满足消费者的居住需求。任何一个市场,哪怕是产品供应相对饱和的市场,都有发展得好的企业,也有好的产品。当前中央要求加快推进供给侧结构性改革,一方面会加大政策环境的营造,为企业发展创造新动力。同时,就房地产产品的供给同样也存在结构性改革的问题。过去依靠单一的产品,“一招鲜”的招数已经过时,必须下大力气改善产品结构,更好地适应市场的新需求。

  第三,要着力打造百年房企。品牌是企业成功的推动力,是企业生存与发展的生命线,房地产开发企业要增强品牌意识,实施品牌战略,努力打造百年企业。

  对监管部门来说,当前的工作重点是认真贯彻落实中央经济工作会议和城市工作会议精神,扩大有效需求,化解房地产库存,稳定房地产市场。总书记在11月10号政治局会议上讲到了18个字,“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,总书记用了一个“促进”,用了一个“持续”,在这次的中央经济工作会议更是历史上少有的对房地产行业的发展提出了要求,指出了出路。

  首先,应该加快城镇化步伐,加快农民工市民化,按照“五大发展理念”当中共享的发展理念,促进长期在城市稳定就业,为城市的发展付出辛勤劳动,但依然没有居身之所的这些农民工安家,让他们成为城市的新市民,享受与城市市民同等的市民待遇。 同时,应加快发展住房租赁市场。习近平总书记在中央经济工作会议提出来我国下一阶段住房制度发展的方向,那就是购租并举,解决新市民的住房需求。这是我们第一次在高规格会议上提出了住房的结构有购有租。租赁市场目前经过初步的测算,2014年涉及人口在1亿人以上,年租金已经突破1万亿,这是一个巨大的市场,也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住这个机遇,进入住房租赁市场,发展以住房租赁为主要业务的专业化企业,形成薄利多租的住房商业模式。

  昨天我在链家调研,看到了链家有一个线下产品,值得大家认真研究。链家地产推出一个租赁产品,叫“自如友家”(音),2011年开始启动,到2015年1月份,四年的时间,形成了20万人的稳定客户租赁群体。从2015年1月份到今年11月份,10个月的时间,从20万的稳定客户群体增加到了40万人,这个数字背后大家就理解到住房租赁市场的广阔。 目前保利和链家,万科和链家,成都还有一个企业叫优客逸家,也是租赁的专业化企业,和绿城都在达成合作意向,这些企业将为我们国家购租并举的住房制度发展方向要提供新的房地产开发和经营的模式。建议开发企业这方面多研究,多涉足。

  同时,要利用房地产调整的时机,促进房地产行业兼并重组,提高产业集中度。当前全国有13.2万家房地产开发企业,其中不少属于需要处置的僵尸企业,下一阶段我们会做好制度设计,主要依靠市场的力量进行产业重组。时至今日,在香港的房地产开发市场,十家地产企业的开发市场份额占到香港的80%,但是我们国家目前13.2万家房地产开发企业,1000家一级房地产开发企业,4000家二级房地产开发企业,中国究竟要不要这么到的房地产开发企业?也到了调整期。

  

(责任编辑:李方)


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